摘要:所谓“接力贷”,是指以父母购房资格买房,父母作为主借款人和子女作为共同借款人,一起承担还贷责任。近日,中新经纬以客户身份咨询北京某地产中介,对方表示,可以做接力贷,前提条件是父母有北京购房资格。北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬表示,接力贷产品对当下楼市而言,是在降低购房的门槛,适度松绑。

不久前,北京住建委发布消息,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买三宗试点项目,并把户口迁至试点项目所在地的,给予政策支持,其中提到了“子女可作为共同借款人申请贷款”。

近日,中新经纬调查发现,北京市部分银行在其他非试点项目也可以做“接力贷”业务,即父母可以作为主借款人,子女作为共同借款人,只要父母具备北京购房资格,父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。

有银行人士对中新经纬透露,接力贷在北京市场一直都存在,并非近期才出现。业内人士认为,接力贷产品对当下楼市而言,意在降低购房的门槛,适度松绑。同时也需要进行规范,警惕其成为一种炒房的手段。

“接力贷”:父母主借,子女共借

家住北京市大兴区的王女士最近在和中介聊天时意外得知,有银行可以做接力贷。“我和我老公现在买房就算二套了,首付太高了,但是中介说可以用老人名义买,用接力贷。我公公婆婆名下没有房产,这样首套房只需要3.5成首付,压力就小很多。”王女士说。

不过,中介告诉王女士,父母的年龄最好不要超过70岁,而王女士公公婆婆的年龄已经超过,她用接力贷买房的想法也只能作罢。

所谓“接力贷”,是指以父母购房资格买房,父母作为主借款人和子女作为共同借款人,一起承担还贷责任。

近日,中新经纬以客户身份咨询北京某地产中介,对方表示,可以做接力贷,前提条件是父母有北京购房资格。如果父母名下有房算二套房贷款,如果无房算首套房按首套贷款,退休的需要提供退休金证明,子女提供收入证明覆盖月供的2倍即可。

“只要您符合银行的资质,和项目没有关系,都可以做。我们和四大行都有合作。”另一位北京地产中介称。

中新经纬又以客户身份向中国建设银行、中国农业银行、交通银行 、华夏银行、光大银行等多家银行的客户经理进行咨询,均称可以做“接力贷”。目前来看,主流的借款人最大年龄是70周岁。

农行某客户经理介绍,针对其合作楼盘,若父母其中一方作为主借款人,年龄最大不得超过69岁,且必须有收入。若父母已退休,办理贷款时需提供退休证复印件和近一年的退休金流水。收入证明方面,需要父母和子女的收入总计不低于所还月供的2.1倍。

该客户经理称,目前北京市首套房利率为5%。以贷款150万为例,还款期限25年,需要每月还款8768.85元,父母和子女收入证明需达到每月近18500元。

建行北京某支行的客户经理表示,这种相当于老人买房、子女共借。需要看主借款人家庭的资质,如果名下无房无贷就可以认定为首套房贷款。另外,共同借款人名下不能有在途的两笔以上住房贷款记录。

关于贷款年限,上述客户经理称,90减去年龄大的父母一方年龄即为贷款年限,例如父母今年65岁,则贷款年限为25年。办理贷款需要父母提供退休银行工资流水。子女名下房贷计入家庭负债,收入证明也需覆盖家庭负债。

华夏银行一位客户经理也表示,该行可以办理接力贷。当被问及父母年龄超过70岁是否可以办理时,该客户经理表示:“可以,最多可以贷款年限是84减年龄。”比如父母年龄72岁,只可以贷款12年。

“接力贷必须得子女也就是直系亲属做担保”,上述客户经理表示,子女名下已有房贷算家庭负债,收入证明需覆盖家庭负债的2倍。比如子女现在每月房贷1万元,本次购房月供8000元,那么老人和子女的收入证明相加需要达到3.6万元以上。

另一位交通银行的客户经理同样称,“如果退休后有正常收入应该是可以的,但也需要看具体贷款金额。父母年龄在65岁之前肯定没问题,再大可能得看具体情况。”

“北京市场一直都存在接力贷,只是部分银行做不了。”一位股份制银行北京某支行人士对中新经纬透露。另一家城商行北京某支行个贷人士则表示,考虑到风险把控,该行并不做接力贷。中新经纬还拨打工商银行、招商银行北京部分支行电话,均表示没有接力贷产品。

北京三项目试点支持老年家庭购房

8月4日,北京住建委发布消息,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目,并把户口迁至试点项目所在地的,给予一定的支持政策。

北京住建委提出了三项措施:老年家庭名下无住房且无在途贷款的,购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%,以及相应的贷款优惠利率;购买试点项目140平方米以下住房的,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行;其子女可作为共同借款人申请贷款。

对此,招联金融首席研究员董希淼表示,北京市这次试点并不是严格意义上的“接力贷”,它有严格的限定条件,老人名下要无房无在途贷款,并且购买的房子在郊区,子女才能共同还款。这和一般意义上的接力贷产品有所不同,范围是比较小的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京此次政策,对于老年人的购房采取了定向放松、针对具体项目试点。

“针对老年人购房方面的痛点,包括首付能力较弱,尤其是贷款难等问题,在首付比例下调、贷款资格审查的门槛降低等方面落实了宽松的政策。尤其是允许子女帮忙一起贷款的做法,使老年人购房方面的压力会更小。”严跃进表示。

业内:接力贷有待规范

中国人民银行最新发布的《2022年7月金融统计数据报告》显示,7月份人民币贷款增加6790亿元,同比少增4042亿元。分部门看,住户贷款增加1217亿元,同比少增2842亿元。其中,中长期贷款增加1486亿元,同比少增2488亿元。

另外,国家统计局发布的7月70个大中城市房价数据显示,40个城市新房价格环比下跌,51个城市二手房价格环比下跌,分别较上月增加2个、3个。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。他指出,局部地区疫情反复、经济下行压力加大的背景下,居民消费意愿不足。多重因素综合影响下,房地产市场有所回落,房价修复动力减弱。

目前,全国多地在因城施策地调整楼市政策。今年4月,广州传出有银行启动“接力贷”的消息,但银行方紧急叫停了该项目。时隔四个月,又有媒体报道称,广州楼市重启“接力贷”。不过,据第一财经17日报道,多家股份行、国有行均表示并没有该产品。

6月,广东珠海推行的公积金“接力贷”也引发市场关注,其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说,珠海市缴存职工可用公积金帮直系亲属付首付和还贷。事实上,湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、江西赣州、安徽池州、云南楚雄、河北沧州和秦皇岛等地出台公积金新政,也明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。

董希淼在接受中新经纬采访时指出,可以适当探索“接力贷”产品,一方面能解决老年人买房问题,老年人也需要改善居住条件,但银行对老年人贷款年龄的规定不同,老年人贷款就比较困难,接力贷产品可以帮助老年人改善居住条件和生活品质;二是对于银行来说,由于子女作为共同借款人也承担相应责任,风险基本是可控的。

不过,董希淼也提到,接力贷需要进行规范,它可能成为一种炒房的手段。比如子女已经有两套房,以子女的名义无法再买,再以父母名义购买也会有炒房的风险,因此还需要进一步规范哪些情况可以进行接力贷。

严跃进分析称,在实际操作中,接力贷也是一种比较创新的贷款工具,使购房者可以贷到更多的金额。当前各地信贷投放的压力比较大,接力贷总体上是在监管的边缘线试探,和银行希望对客户多贷款的心态有关。

他认为,此类贷款做法之所以有批评,一是因为可能存在贷款方面的不公平,即部分人可以多贷款。二是可能有些人借此类方式变相逃避限购,即子女帮父母办理接力贷,但实际上是子女自己在购房,只是借了父母的名义买房。

“后续各地要注意的是,这几个争议的内容要有预案,要有管控和预防风险的措施。在有措施的情况下再适当推进此类业务。”严跃进表示。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬表示,接力贷产品对当下楼市而言,是在降低购房的门槛,适度松绑。但是这个产品本身是有一定争议和风险的,所以在个别城市曾一度明令禁止。

王玉臣进一步指出,对于银行而言,风险相对小一些了,因为通过增加借款人的方式降低了自己的风险,进行了风险分担。对于贷款人而言,之所以会采用这种方式往往意味着自己的资金能力是有问题的,如果没问题,恐怕不会选择这种方式。当超出自己能承受的范围去贷款买房的时候,无疑会增加自己和子女或父母的经济压力。而且,开弓没有回头箭,一旦采用了接力贷,为了一套房子,父母和子女恐怕都要多年连带还贷。

王玉臣建议购房人,买房时一定要充分评估自己的资金能力。尤其是在疫情期间,对自己的资金能力要做相对保守估计,避免将来出问题。

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